警示 丨 房地產(chǎn)再融資不能用于買地及還貸？

上半年高歌猛進、地王頻出的房地產(chǎn)行業(yè)，不可避免地進入了政策緊縮期……

 

7月28日，多家媒體記者從證監(jiān)會有關人士處獲悉，上市公司再融資審核新增內(nèi)容包括，不允許房企通過再融資對流動資金進行補充，募集資金只能用于房地產(chǎn)建設而不能用于拿地和償還銀行貸款。

 

這是繼上海、深圳、南京等地房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊后的又一記重拳，對于依賴融資買地的房企來說，影響巨大；而對于地王頻出的土地市場，更是一種警示。 

 

 

 

 

 

買地融資受限

 

證監(jiān)會是在25日的保薦機構專題培訓會上透露上述消息的。

 

證監(jiān)會發(fā)行部有關人士在會上強調(diào)，再融資募集的資金，上市公司應按照實際用途披露，不得通過補充流動資金或償還銀行貸款，變相將募集資金用于其他用途。

 

一位接近監(jiān)管的業(yè)內(nèi)人士表示，再融資包括增發(fā)、配股以及可轉換債券，主要是指股權融資。

 

對于上市房企而言，通過公開發(fā)行和非公開發(fā)行進行再融資的渠道被收緊，房企想從資本市場低成本“補血”變得困難。

 

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，這樣的限制，或是各方利益協(xié)調(diào)的結果。從供給側改革的角度看，本應繼續(xù)放寬再融資。但由于持續(xù)寬松政策下高杠桿增多，很多房企大規(guī)模融資，同時盲目拿地王，這都是此前中央提及的“資產(chǎn)泡沫”的表現(xiàn)。從這個角度看，政策收緊也是為了防范金融風險，尤其是防止地產(chǎn)行業(yè)泡沫的出現(xiàn)。

 

在今年上半年，土地市場的瘋狂全民矚目。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至7月28日，全國住宅土地（不計算商業(yè)類地王）合計超過10億的地塊有236宗。疊加商業(yè)類的21宗，超過10億地塊已經(jīng)多達257宗。

 

在這257宗地塊里，溢價率超過100%的地王合計128宗，相比上半年的109宗繼續(xù)明顯上漲。溢價率超過50%的地塊達到了189宗。

 

地王潮在前期的一線城市與“四小龍”（南京、廈門、合肥、蘇州）之后，向其他城市蔓延。天津、武漢、鄭州、杭州、成都等地，均出現(xiàn)了明顯的地王潮現(xiàn)象。

 

廣州一家大型房企高管人士認為，上市房企再融資所募集的資金不得用于“拿地”的規(guī)定具有一定針對性，那些拿了地王但土地款尚未付清（分期支付土地款）的上市房企或會有資金壓力，對一些“地王制造者”的影響更不容小視。 

 

 

 

 

 

樓市整體降溫

 

早在2010年，證監(jiān)會通過其官方網(wǎng)站發(fā)布了“暫停房企重組申請”，這讓國內(nèi)上市房企在內(nèi)地資本市場的再融資大門全部關閉。

 

但到了2013年，房企再融資悄然開閘，十幾家房企公布了再融資計劃。進入2016年，在資本市場持續(xù)“外緊內(nèi)松”的背景下，房企內(nèi)地融資規(guī)模持續(xù)擴大，海外融資則持續(xù)縮水。

 

對于上市房企而言，股權再融資成本低，風險小，有利于規(guī)�；l(fā)展和公司治理結構的改善，逐漸成為了房企融資的重要渠道之一。

 

根據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2016年上半年共有34家A股上市房企發(fā)布增發(fā)預案，融資總額達2271億元，比去年同期增長41.9%。

 

 

同時，共有19家房企增發(fā)預案成功實施，募資總額達687億元，而在2015年上半年這個數(shù)字不過185億元，相比去年，今年上半年的增發(fā)數(shù)量和規(guī)模都呈現(xiàn)出大幅上漲的態(tài)勢。

 

從房企定向增發(fā)的主要用途來看，多數(shù)房企定增用于項目開發(fā)及償還借款。嚴躍進認為，再融資收緊，對于房企尤其是那些希望下半年大規(guī)模擴張的房企來說，是一個利空消息。另外，這也可能會使部分房企降低姿態(tài)，加快推盤來回籠資金。

 

財經(jīng)評論人馬光遠認為，土地市場在經(jīng)歷上半年的瘋狂之后，下半年降溫是大概率，特別是上半年“地王”頻出的情況不會再出現(xiàn)；此外，考慮到上半年房價上漲的情況，下半年貨幣政策出現(xiàn)明顯放松的可能性仍然比較小。